2019上半年中国长租公寓规模排行榜
2019 年上半年，长租公寓相关政策持续放出，融资情况好转。相较于 2018 年，市场已趋向理性阶段，公寓企业逐渐回归本质，于大浪淘沙中去粗取精，做好服务，为用户提供更好的居住体验。
经过 2018 年的大洗牌，行业内「马太效应」愈发明显。不论集中式抑或分散式，综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现；而势单力薄的小品牌则面临着被并购或倒闭的境况。那么，倏忽间，六个月的时光已过，长租公寓市场会是怎样？2018 年的王者是否仍居高位？是否有黑马杀出？今天克而瑞地新引力将奉上《 2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》，和大家一起一探究竟。
2019 上半年，房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。对比 2018 年，万科泊寓、碧家国际社区、朗诗寓、招商公寓拓展规模均无明显增长。究其原因，一方面盈利压力再度浮现，资金效率提升有限，对新项目拓展较谨慎，另一方面，在经过 2018 年的开疆拓土后，头部企业的已初具规模成效，盘活资产有效运营才是关键。
其中，万科在 2018 年股东大会上提出：长租公寓是基本盘，房企必须在租售并举两个领域做领先，才是行业领先的公司。万科泊寓 2019 年上半年累计拓展房源 23 万间，与去年底房源量基本持平，相比去年近三倍的增长规模，速度明显放缓；同时，「万村计划」叫停，业务层面上对低效资产关停，目前业务侧重点是聚焦现有项目的经营提升。朗诗寓剥离长租公寓在内的非地产开发相关业务，整体拓展速度随之放缓，上半年拓展重点在与国企合作开发租赁用地项目。
值得一提的是， 2018 年 6 月才宣布战略进入长租公寓领域的华润有巢，经过短短一年的发展，目前已拓展 4 万间房源，对比 2018 年底，拓展和开业量都实现翻番，拓展主要凭借多类型存量资产改造及租赁用地开发，实现多渠道大力度开展租赁业务。上海地产旗下的城方作为最强国家队，承接了市内多个公租房项目，房源超 1 万间，加之上海地产所获得的 11 宗租赁用地包含 75 万方建面，整体规模不可小觑。
从开业数据来看，上半年度万科泊寓、旭辉领寓、碧桂园碧家国际社区等开业均超五千间规模，平均每月近千间的开业速度，依赖于背后产品标准化。旭辉领寓以产品研发作为核心竞争力之一，首创研发基地创新产品线升级，并且在今年开业的项目进行了复制，初步实现产品标准化。
从行业层面来看，房企作为长租公寓领域中的主力军，经过几年沉淀，目前国内 TOP50 规模房企已有近一半企业布局长租公寓。结合不同梯队规模房企发展战略的需要，长租公寓作为创新业务成为头部房企多元化布局中不可或缺的板块，拓展及开业体量较大，品牌及产品线清晰。对于千亿规模以下房企，目前多数仍处于探索阶段，结合企业资源和背景优势，多采用小体量项目试水模式。
从管理规模增长情况来看，头部运营商规模拓展激进。目前，魔方的管理规模率先达到 10 万间，在运营商内形成绝对规模优势，领跑行业。究其原因，在于头部运营商更受资本青睐，资本助力项目并购及轻资产扩张。魔方于今年 3 月获得 1.5 亿美元 D 轮融资，乐乎在 18 年 6 月顺利完成超亿元 B 轮融资,目前管理规模达到 54000 间，实现开业 49950 间。此外，也有受资本拖累而导致规模拓展受限的公寓，如未来域受投资方资金链断裂影响，管理规模与去年持平。
轻资产将成为运营商未来发展的方向。魔方于 2018 年底推出轻资产战略加速计划，采用委托管理、加盟合作、合资企业等模式进行品牌和管理输出。目前，魔方轻资产占比达 30% 。乐乎在托管模式之外，也于今年 4 月推出乐乎有朋创新轻加盟公寓品牌。凭借轻资产托管模式窝趣在上半年也实现了规模快速增长。
扩展模式方面，与头部企业选择全国化、多个区域做横向扩展布局不同， V 领地选择深耕上海，目前， V 领地在上海的开业门店达到 20045 间。聚焦优势资源，在重点区域做纵向深耕。在城市主要核心区域布点主力店，围绕主力店周围做泛社区模型，形成矩阵式支持。在有效的管理半径内，实现资源效率的最大化。
细分市场中，蓝领公寓规模崛起。以蓝领公寓为核心产品的安歆集团于今年 5 月战略并购如家旗下逗号公寓，完成并购之后，安歆公寓管理床位数量突破 10 万张，成为国内最大的聚焦蓝领公寓的品牌。此外，排行榜第八位中富旅居管理规模约 2 万间，其中面向企业员工的蓝领公寓产品线乐璟占比达 80% 。紧跟白领公寓的步伐，蓝领公寓也步入规模化发展阶段。
2019 年上半年，自如、相寓、蛋壳三家运营商分获分散式公寓运营商管理房源前三名，与第四名青客拉开明显差距。从榜单中可以看出，前三家运营商的管理规模总计已超过 200 万间，头部效应进一步增强。
其中，深受资本市场青睐的自如，在完成 B 轮融资的同时，管理房源达到了 85 万间，稳居分散式公寓运营商管理规模首位。蛋壳公寓目前在管房源 5 万间，半年度房源量增长 20% 。相寓、青客、美丽屋管理房源变化不大。建方以 3 万间的管理规模首次入榜，由建行及方圆集团合资设立，较一般运营商拥有不同背景，主要立足大湾区。
整体来看，较去年年底而言，分散式公寓运营商整体规模增长缓慢，究其原因主要有三点：
分散式公寓市场的特殊性引发重点关注
由于消防、甲醛、租金贷、哄抬租金等问题，分散式租赁企业被住建委等部门多次约谈，约束和规范企业发展。
城市 N+1 政策差异大
分散式公寓大多通过 N+1 模式来产生租金溢价，但不同城市对于隔断做法接受度不一，作为自如和蛋壳的大本营北京，今年上半年在通州等地区集中拆除隔断，整违规，分散式租赁企业一定程度受影响。
日益上涨的收房价格
一方面市场预期不断抬高，另一方面政府对租金上涨的严控，使得分散式公寓运营商能够获取的有效房源并不多，这也是导致整体规模增长缓慢的主要原因。
「公寓星球」是克而瑞地新引力孵化的创研平台，关注长租公寓全产业链条创新与研究，致力于打造公寓行业首个第三方全融平台。
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